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« Depuis le début de l’année 2012, j’observe un inversement des rapports de force. D’un marché de vendeurs, nous sommes passés à un marché d’acheteurs. Les acquéreurs ont repris la main !
La crise économique est bien évidement la cause du ralentissement des marchés immobiliers où l’on observe une baisse des volumes de transaction. Une crise de confiance qui provoque l’attentisme…
Les marchés immobiliers ont toujours été drogués à l’incitation fiscale, dopés par une succession de mesures renommées et retoquées à chaque changement de ministres du logement.
Les subventions nourrissent la hausse des prix et soutiennent artificiellement un marché immobilier déjà perturbé par toutes les règles du marché social. Le coût de nos politiques en matière de logement se porte à 40 milliards. Pour quel résultat ?

La désintoxication est en marche

La désintoxication est en marche depuis la fin du dispositif Scellier, la fin des aides à l’emprunt via le prêt à taux zéro. L’avenir ne dépendra plus des cadeaux fiscaux. Le dispositif Duflot n’y fera rien. Il faut laisser le marché se réguler, libérer le foncier disponible et inverser le système de taxations des plus-values pour inciter les propriétaires à vendre.
Le logement occupe aujourd’hui 50% des dépenses des ménages. La baisse des volumes a permis un ajustement des prix plus ou moins important suivant les régions. Une baisse des prix généralisée qui se ressent également sur les loyers de relocation.

Les conditions d’octroi des crédits ont été durcies

Les taux d’intérêt sont historiquement bas mais ne permettent pas toujours de solvabiliser la demande. Les primo-accédants sont écartés du marché immobilier après avoir fait le bonheur de ceux qui ont profité de la fabuleuse évolution des prix de la dernière décennie. Aujourd'hui, c'est l'accès au crédit qui régule le marché et ce avant l’offre !
Les conditions d’octroi des crédits ont été durcies et nous n’avons pas subi les excès de la financiarisation qui ont conduit outre-manche à créer des produits toxiques, ces prêts « subprime » destinés aux emprunteurs difficilement finançables. En France, c'est la capacité financière et le taux d'endettement qui définissent le montant de l'emprunt et non pas la valeur du bien hypothéqué.

Il faut avoir un projet

La spéculation n’est plus possible, les plus-values sont dernière nous. L'achat d'un bien immobilier ne doit pas être guidé par la fiscalité mais habité par la raison, celle d'avoir un projet pour se loger ou pour investir en vue d’un rendement locatif incitatif et raisonnable.
J'en appelle de mes vœux pour que la fiscalité soit stable et non confiscatoire, afin que particuliers, les investisseurs et professionnels aujourd'hui désorientés, puissent concevoir et nourrir leurs projets. La pierre n'est pas un actif comme les autres, elle a besoin de confiance et d'une pérennité des dispositifs pour rester une valeur refuge.

S'il fallait se risquer à prévoir l'évolution des prix de l'immobilier, je dirai prudemment qu'ils seront liés à l'évolution de l'économie réelle et donc au pouvoir d'achat, au taux de chômage, à la fiscalité mais aussi à la politique monétaire de la BCE (OAT, taux des crédits). En juge de paix, les taux de crédit sont à observer avec attention.
En définitive, je crois qu'il y aura encore quelques corrections et ajustements car le ratio prix/revenu disponible des ménages s’est envolé depuis longtemps !»